面对2021年房地产市场过山车式的变化，很多购房者都选择延缓买房计划，开发商也选择观望时机，等待市场回暖，但今年昆明房价是否止跌回稳，业内人士的看法却分歧巨大。

在1月14日下午数据机构锐理举行的“2021年昆明市场年报发布会”上，昆明锐理认为，2022年昆明房价仍呈跌势，销售规模也会下降。但就在同一天，昆明市房协也发布了昆明市房地产行业蓝皮书，认为昆明房价不具备继续下行空间。两家机构对今年昆明的房价走势，出现了完全相反的判断。

在1月14日云南房网开通的昆明锐理年报发布会视频直播间里，网友对今年昆明市场的看法也不一致，有网友也对昆明销售规模下降的判断提出异议。

对于2022年昆明房价涨跌判断争议不小（图自云南房网直播后台）

业内两家机构对昆明今年房价涨跌作出了不同判断（左为房协，右为锐理）

从锐理报告来看，看跌的理由主要集中在经济、政策和市场三个维度。

锐理机构认为，从经济层面看，国内GDP增速放缓，预计2022年中国GDP增速在5%左右。但与此同时，PPI增幅扩大，CPI在8月后增幅加大。居民收入变少、生产和生活的成本上升，消费水平下滑。

昆明在2021年前三季度GDP总量跌出全国城市TOP30，实际增速在西南五个省会城市中排名靠后，同时固定资产投资与房地产开发投资额同比负增长。受2021年全国土地购置下行影响，2022年房投增速也很有限，缺乏足够上扬支撑。

锐理看跌理由之一：GDP增速放缓、固投房投同比负增长

从政策层面看，锐理预测今年地产调控政策不会太宽松，刺激性政策将逐渐减少。从过去十年政策发布与房价的变化情况来看，刺激性政策数量（下图红点）正在逐渐减少，并且带来的房价周期波动影响也在降低。

锐理看跌理由之二：刺激性政策发布频率减少、带来的周期波动降低

从图中可以看到，在2019年12月疫情爆发之前，全国楼市出现过两个波段上涨行情。在2012年3月“四大行降低首套房利率”、2015年“330新政”下调二套房及公积金贷款首付比例等两个刺激政策下出现一段房产销量波段增长，此后影响甚微。说明房地产已不再扮演短期经济刺激者角色。

锐理看跌理由之三：昆明商品住宅市场去化周期巨大

而从市场层面看，尽管土地成交和供应大量下滑，能在一定程度上增加去化速度。但截止2021年底，昆明住宅广义存量仍然高达2300.52万方，随着去年下半年政策持续收紧，客户保持观望，楼市降温明显，年度销售同比下降近3成。按照商品住宅近一年月均去化计算，仍需44个月。

综上，锐理预判结论是2022年如果没有政策的加持，昆明住宅销售规模仍会下降，价格也会随之下降。但由于此前“限跌令”的出现，并不会下降很多。

昆明房协预判昆明房价不具备持续下行空间

另一边，看涨的昆明房协则认为，昆明房价已经不具备持续下行空间，并且作出了全年主城房价将在1.4万/平小幅波动，年末有望上探至1.45万元/平，实现量价回升的预判。

对此，房协也给出了自己的理由。

从经济宏观层面来看，昆明GDP水平至2025年计划达到10000亿水平，2035年翻两番。随着国家经济增长，劳动者收入增长，购买力将增强；

从人口增加角度来看，至2025年昆明人口将增至1000万。这意味着未来几年，昆明人口的增长速度在20-30万人/年，将为住宅市场带来着巨大需求；

从土地供给来看，昆明2021年土地供给大幅压缩后，将为市场带来供需关系的转变；

昆明房协罗列了昆明利好的产业和政策

此外，房协认为随着昆明新兴产业大发展、长水机场改扩建、泛亚铁路的通车的实现，以及未来规划或产业的落地，还将为昆明的城市影响力和经济增速提升带来助推之力，继续支撑社会经济基本面。

从两家机构对今年昆明房地产市场走势的分析看，相对乐观的房协更注重宏观层面和昆明发展的大趋势，而昆明锐理作为数据研究机构，明显更看重土储、库存、去化周期等具体市场指标，到底谁的判断更准确，只有等待市场本身来验证。

另外，房地产企业最近也在积极研判今年昆明市场走势，为全年战略做准备，就云南房网了解的情况，开发商的看法同样分歧很大。有些酝酿涨价的房企认为，去年土地出让锐减，主要房企几乎都没有大规模拿地，新增库存其实不多，而销量其实已经稳定，所以房价应该也已基本稳定，下半年还会略有上涨；而另一些房企则认为，今年很可能还会有大型房企债务爆雷，成为影响市场稳定的“黑天鹅”事件。为了避免债务危机爆发，某些房企可能会“断腕式”降价求生，导致整体房价承受很大下行压力。

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